Ghid complet

În România, procesul de construcție sau modificare a clădirilor implică respectarea unor proceduri legale esențiale. Un aspect deosebit de important în acest demers este obținerea unei autorizații de construire. Acesta este un ghid complet unde se regăsesc toate informațiile necesare despre autorizațiile de construire!

Ce este o autorizație de construire?

Autorizația de construire este un document oficial emis de către autoritățile locale sau regionale, conferind dreptul de a realiza lucrări de construcție, extindere sau renovare asupra unei clădiri sau a altor structuri. Acest document atestă conformitatea proiectului cu normele și legile din România, reprezentând astfel un pas esențial în procesul construcției.

De ce este necesară o autorizație de construire?

Obținerea unei autorizații de construcție este un pas necesar dintr-o varietate de motive importante:

1. Autorizația de construire garantează că proiectul respectă standardele de siguranță și calitate impuse de normele și reglementările în vigoare. Acest aspect este crucial pentru asigurarea faptului că, clădirea sau lucrarea de construcție finalizată va oferi un mediu sigur pentru locuitori sau consumatori.
2. Prin procesul de obținere a autorizației, se verifică dacă proiectul se încadrează în planurile locale de dezvoltare urbană și respectă condițiile specifice ale zonei în care se dorește dezvoltarea construcției. Astfel că, autorizația de construire asigură fapul că lucrarea nu va distruge mediul înconjurător din zona respectivă și că totul va decurge în mod normal.
3. Obținerea autorizației confirmă dreptul de a construi pe un anumit teren și protejează proprietarul împotriva construcțiilor neautorizate din partea altor persoane. Aceasta ajută la menținerea ordinii în domeniul construcțiilor și previne conflictele legate de drepturile de proprietate.
4. Autorizația de construire poate include reguli și restricții care vizează impactul asupra mediului. Asigură că construcțiile sunt realizate astfel încât să minimizeze impactul asupra resurselor naturale și să protejeze ecosistemul local.
5. Absența unei autorizații de construire poate duce la sancțiuni din partea autorităților locale sau regionale. În unele cazuri, construcția/lucrarea/renovarea realizată poate fi demolată, ceea ce ar rezulta în pierderea investiției financiare și a eforturilor depuse în proiect.

Când nu ai nevoie de o autorizație de construire?

Reglementările privind autorizațiile de construire permit efectuarea unor lucrări fără necesitatea obținerii autorizației în diverse situații. Aceste lucrări includ:

• Reparații la împrejmuiri, acoperișuri, terase, tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje și finisaje interioare.
• Înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, reparații și înlocuiri de sobe de încălzit.
• Montarea sistemelor locale de încălzire și de preparare a apei calde.
• Lucrări de reparații, înlocuiri sau reabilitări la trotuare, ziduri de sprijin, scări de acces, terase exterioare.
• Lucrări de întreținere periodică și reparații curente la infrastructura de transport.
• Lucrări de branșamente aeriene și racorduri în zonele unde nu sunt interzise prin regulamentul local de urbanism.
• Modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare.
• Schimbarea de destinație fără necesitatea lucrărilor de construire/desființare, conform documentațiilor de urbanism aprobate.
• Implementarea măsurilor de prevenire și stingere a incendiilor.
• Plantarea perdelelor forestiere de protecție și împăduriri.
• Amplasarea de tonete și pupitre acoperite sau închise pentru difuzarea și comercializarea presei, cărților și florilor pe sol, fără fundații și platforme, în suprafață de maximum 12 mp, cu aviz de amplasare și fără racorduri la utilități, cu excepția energiei electrice.

De asemenea, există și lucrări care nu necesită autorizație în zone de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate:

• Reparații și întreținere la construcții existente fără afectarea volumului, formei clădirii și decorației fațadelor.
• Lucrări de investigare, cercetare, expertizare, conservare și restaurare a componentelor artistice ale construcțiilor, cu avizul autorității competente în domeniul protejării patrimoniului cultural.
• Reparații minore la finisaje exterioare cu condiția păstrării materialului, culorii și texturii finisajului.
• Reparații/înlocuiri de tâmplărie exterioară cu păstrarea materialului, formei, dimensiunilor golurilor și tâmplăriei.
• Lucrări de reparații interioare la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje, precum și înlocuiri de tâmplărie interioară.
• Reparații și înlocuiri la pardoseli și instalații interioare.
• Reparații și înlocuiri de sobe de încălzit și ale coșurilor de fum, păstrându-se forma, dimensiunile și materialele acestora.
• Lucrări de reparații la împrejmuiri, acoperișuri, terase, trotuare, ziduri de sprijin, scări de acces, fără schimbarea formei și materialelor.
• Modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizate din materiale ușoare, fără modificarea concepției spațiale interioare.
• Schimbarea de destinație fără necesitatea lucrărilor de construire/desființare, în conformitate cu documentațiile de urbanism aprobate.
• Lucrări de intervenții pentru implementarea măsurilor de prevenire și stingere a incendiilor, cu obținerea autorizației de securitate la incendiu.

Ce trebuie să faci pentru a obține autorizația?

1. Solicitarea certificatului de urbanism:

Conform Legii nr. 50/1991 și Legii nr. 350/2001 , primul pas în obținerea autorizației de construcție este solicitarea certificatului de urbanism.

În acest proces, se analizează condițiile urbanistice esențiale ce trebuie respectate pentru orice proiect de construcție. Documentul indică clar avizele, acordurile și expertizele tehnice necesare pentru a continua. Pentru a obține certificatul, trebuie să depui o cerere la primăria localității sau sectorului în care se va dezvolta construcția. Certifcatul se eliberează în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, menționându-se în mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.

2. Emiterea punctului de vedere al autorității pentru protecția mediului:

În situația în care evaluarea impactului asupra mediului nu este obligatorie pentru construcția respectivă, se solicită un punct de vedere negativ din partea Agenției de Mediu.

3. Obținerea avizelor și acordurilor:

Certificatul de urbanism impune obținerea mai multor avize, inclusiv avizul de mediu, avizul de alimentare cu energie electrică, avizul de racordare la sistemul de apă și canalizare, precum și avizul de amplasament pentru salubritate și acordurile vecinilor (dacă aceștia există).

4. Elaborarea documentației tehnice:

Această etapă implică întocmirea Proiectului Tehnic de către un birou de proiectare. Acest proiect cuprinde, de asemenea, studiile și expertizele tehnice solicitate în certificatul de urbanism.

5. Depunerea documentației pentru autorizare:

Ultimul pas constă în prezentarea întregii documentații la autoritatea administrației publice competente. Aceasta va emite ulterior autorizația de construcție, confirmând astfel conformitatea întregului proiect cu normele și reglementările în vigoare.

Autorizațiile de construire sunt emise de diferite autorități, cum ar fi președinții consiliilor județene, primarul general al municipiului București și primarii localităților, în funcție de tipul și locația construcției.

Acte necesare pentru obținerea autorizației de construire

Pentru obținerea autorizației de construire, sunt necesare următoarele acte:

• Certificatul de urbanism
• Dovada, în copie legalizată, a titlului asupra imobilului, teren şi/sau construcţii, sau, după caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi şi extrasul de carte funciară de informare actualizat la zi, în cazul în care legea nu dispune altfel
• Documentaţia tehnică - D.T
• Avizele şi acordurile stabilite prin certificatul de urbanism
• Actul administrativ al autorităţii competențe pentru protecţia mediului
• Dovada privind achitarea taxelor legale
• Cerere pentru emiterea autorizației de construire

Cât timp este valabilă o autorizație?

Autorizația de construcție este valabilă timp de 12 luni de la data emiterii. De aceea este crucială începera lucrărilor în această perioadă, iar dacă intervin modificări ale construcției autorizate, este necesară obținerea unei noi autorizații.

Ce faci după ce ai primit autorizația?

După comunicarea autorizației de construire, dar înainte de începerea lucrărilor, ai obligația, pe propria cheltuială, să notezi în cartea funciară a imobilului, precum și într-un ziar de largă răspândire o serie de informații, dar și amplasezi în șantier, la loc vizibil, panoul de identificare a investiției.

Informațiile care se fac publice în termen de maximum 30 de zile de la data emiterii autorizației, trebuie să includă în mod obligatoriu următoarele:

• a) numărul autorizației de construire și data emiterii acesteia;
• b) titlul/descrierea proiectului;
• c) procentul de ocupare a terenului - P.O.T. și coeficientul de utilizare a terenului - C.U.T.;
• d) retragerile construcțiilor de la limitele de proprietate;
• e) suprafețele, construită la sol, construită pe fiecare nivel, construită desfășurată;
• f) regimul de înălțime, numărul de niveluri subterane și supraterane pentru fiecare construcție, și înălțimile construcțiilor, la cornișă și maximă pentru fiecare construcție;
• g) dacă a fost solicitat/obținut avizul autorității competente în domeniul protejării patrimoniului cultural;
• h) dacă a fost solicitat/obținut avizul autorității competente în domeniul protejării mediului;
• i) planul de situație;
• j) planuri cu toate fațadele.

Ce se întâmplă în cazul în care construcția nu este gata la timp?

În cazul în care lucrările nu sunt finalizate în termenul de valabilitate al autorizației de construire, se poate emite o nouă autorizație de construire, adecvată stadiului fizic al lucrărilor realizate până la data solicitării. Acest lucru permite continuarea lucrărilor conform prevederilor documentației inițiale pentru autorizarea construcției/desființării, fără necesitatea obținerii unui nou certificat de urbanism sau a unor noi avize/acorduri.

În situația în care execuția lucrărilor este întreruptă pe o perioadă care depășește durata menționată în autorizația inițială, fără aplicarea măsurilor de conservare, reluarea lucrărilor rămase de executat este posibilă doar în baza unei documentații tehnice elaborate conform concluziilor unui raport de expertiză tehnică a lucrărilor deja efectuate, garantând respectarea cerințelor fundamentale aplicabile.